Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Grundstücksmerkmale, die erheblich vom Üblichen abweichen. Das gilt insbesondere für
- besondere Ertragsverhältnisse (z.B. Mieten, die weit über oder unter dem marktüblichen Niveau liegen)
- Baumängel, Bauschäden und Unterhaltungsrückstände
- Bodenverunreinigungen und Altlasten
- grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (z.B. Wegerecht, Wohnrecht, Baulasten)
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden erst nach der Berechnung des vorläufigen marktangepassten Sachwerts bzw. des vorläufigen Ertragswerts berücksichtigt. Der vorläufige marktangepasste Sachwert bzw. der vorläufige Ertragswert ist somit der Wert eines "normalen" Objekts, das keine vom Üblichen abweichende Besonderheiten aufweist. Im Sachwertverfahren sieht die Vorgehensweise damit folgendermaßen aus: